締造了萬象城和大悅城的寧高寧就任金茂后仍然保持著對商業(yè)資產保值增值的獨特見解，但他期望建造的第三條商業(yè)產品線“覽秀城”在北京仍然沒有音訊。

　　6月9日下午，金茂在北京的全新商辦項目豐臺 金茂廣場 面市，但這個項目中仍然沒有寧高寧期待的新產品線的融入。

　　根據(jù)豐臺 金茂廣場 規(guī)劃，這個項目將有LEED金級高端總部商務辦公、獨角獸創(chuàng)新廣場和時尚文藝立體商業(yè)三種類型。其中的獨角獸創(chuàng)新廣場也就是尋找、孵化獨角獸公司并為其構建支持性商業(yè)生態(tài)。

　　 金茂廣場 營銷總監(jiān)周映彤稱，豐臺 金茂廣場 要實現(xiàn)的是組織和人的創(chuàng)造力，激發(fā)創(chuàng)造力。具體來看， 金茂廣場 要實現(xiàn)的是開會、頭腦風暴、社交、應酬等場景的混合和實現(xiàn)信息、資源和社交等時空的跨維、產業(yè)和企業(yè)的共聯(lián)。周映彤認為，只要實現(xiàn)了上述條件，就一定能夠創(chuàng)造新物種。

　　寧高寧在2016年1月空降中化集團，4個月后，他又被委任為中國金茂主席兼非執(zhí)行董事，接過中化集團的子公司中國金茂的擔子。彼時，寧高寧特意為中國金茂的商業(yè)地產版圖規(guī)劃了一條新的產品線“覽秀城”。

　　覽秀城是為18-35歲的城市新興中產階級創(chuàng)建的更具有現(xiàn)代體驗和更方便交流的新型購物中心，具體包括兒童娛樂業(yè)態(tài)“酷樂星球”、當?shù)靥厣惋?、特色運動休閑品牌以及讓消費者享受“情感體驗”的全新場景零售中心。寧高寧認為，商業(yè)地產資產尤其是大型綜合體，是很好的國有資產保值增值途徑。

　　一位接近金茂的人士告訴界面新聞記者，豐臺 金茂廣場 是上個時代的產品，肯定不是寧高寧支持的一個項目。金茂相關負責人也向界面新聞記者證實，北京豐臺 金茂廣場 并不是寧高寧接任后專門為金茂定制的產品線。

　　在金茂整體的業(yè)態(tài)布局中，商業(yè)項目的占比將會越來越重。其2016年的財報數(shù)據(jù)顯示，金茂目前持有辦公樓和商場約51.5萬平方米，而在上海星外灘，長沙梅溪湖金茂項目、南京玄武湖 金茂廣場 建成投入使用后會再增加約70萬平方米。

　　持有運營商業(yè)地產，對金茂而言還處于一個起步階段，這個市場也有眾多的競爭對手。截至2016年8月，早已轉型專注商業(yè)地產運營的SOHO中國僅在北京、上海兩地的核心地段，持有的完工和在建寫字樓就有約170萬平方米，另外華潤、平安等已實現(xiàn)商業(yè)地產在主要核心城市的布局。

　　一位商業(yè)地產專業(yè)人士告訴界面新聞記者，金茂正處于從傳統(tǒng)開發(fā)商向專業(yè)服務商轉變過程中，以北京為例，金茂的服務半徑不夠大，與平安、華潤、國貿、SOHO中國相比，持有物業(yè)的真實現(xiàn)金流還處于入門狀態(tài)，還沒有形成產業(yè)生態(tài)。

　　這樣的市場競爭程度和金茂的辦公樓規(guī)模合力的作用下，如何運營以及如何銷售就成為重要一步。

　　不僅如此，當前北京寫字樓市場競爭尤其激烈。根據(jù)不動產配置及財富管理服務商譽翔安的數(shù)據(jù)，北京目前辦公存量為5000萬平方米左右，現(xiàn)在的供求屬于剛剛平衡的狀態(tài)。但潛在供應量目前仍有2000萬平方米，這意味著今后的寫字樓市場會面臨激烈的市場競爭。

　　在這樣的市場環(huán)境下，如何爭奪到優(yōu)質客戶、如何運營和銷售將成為北京豐臺 金茂廣場 不得不面臨的問題。

　　界面新聞記者調查金茂財務報表發(fā)現(xiàn)，金茂的寫字樓在初期會賣掉一部分回流現(xiàn)金緩解資金壓力，大部分會選擇自持運營。至于豐臺 金茂廣場 是自持、整售還是零售，一位接近金茂的人士稱，目前項目才剛開建，具體情況還要等之后再定。

　　另外，就 金茂廣場 本身這個產品而言，北京豐臺 金茂廣場 業(yè)態(tài)也不如長沙 金茂廣場 和南京 金茂廣場 豐富。長沙梅溪湖 金茂廣場 業(yè)態(tài)包括五星級酒店、購物中心、5A寫字樓、住宅。南京玄武湖 金茂廣場 包括五星級酒店、國際購物中心、甲級寫字樓、景觀公寓和頂級豪宅五大業(yè)態(tài)。

　　這意味著，北京 金茂廣場 的客戶群會比長沙和南京 金茂廣場 客戶群狹小，以公寓為例，南京和長沙的 金茂廣場 都有一部分公寓產品，但北京、上海陸續(xù)出臺了公寓禁售政策，豐臺 金茂廣場 沒有公寓的業(yè)態(tài)規(guī)劃。

　　這樣看來，金茂暫時還沒有找到商辦類產品限售后一個好的解決方式，這可能會影響到金茂銷售業(yè)績和現(xiàn)金回款，也相應會增加持有的資金和時間成本。

　　不過從北京豐臺 金茂廣場 作為“大型綜合體”這個品類來看，其仍然在寧高寧規(guī)劃的商業(yè)地產保值增值軌道之中。至于寧高寧專門為金茂量身定制的商業(yè)地產新產品線“覽秀城”會不會入駐豐臺 金茂廣場 ，金茂相關負責人稱還要看具體情況。

　　調控非常時期，房地產商也要主動調整角色。譽翔安合伙人王珂告訴界面新聞：“豐臺 金茂廣場 才剛開建，金茂能不能成功轉變角色，能不能創(chuàng)造所謂的新物種還得一步步看。”

　　需要注意的是，豐臺 金茂廣場 規(guī)劃的“獨角獸創(chuàng)新廣場”，也就是孵化器業(yè)態(tài)正在經歷“競爭最慘烈的一年”，行業(yè)面臨重新洗牌。從行業(yè)格局上看，目前規(guī)模居前的是優(yōu)客工場，此外傳統(tǒng)開發(fā)商如SOHO中國、當代置業(yè)等都涉足了這個行業(yè)。金茂想吸引到“獨角獸”公司，在行業(yè)中脫穎而出，難度不小。

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本文來源： 北京豐臺金茂廣場如何逆勢而上？